海南:限购前无证销售的房屋,符合条件的可补办不动产登记

为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,切实维护群众权益,海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局8月16日联合发布《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》,对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。
其中提到,在限购政策出台前(含省及各市县出台的限购政策),房地产项目未取得商品房预售许可证,但实际已销售的房屋,在限购政策出台后取得预售许可证的,购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证,补办购房合同网签备案和不动产登记。其中,付款凭证包括完税凭证上、税务发票或已付款银行转账有效凭证(POS机购房签单、购房转账单)等。
《通知》适用于海南各市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上,土地和房屋权属无争议,经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售,购房人房屋来源合法且无明显过错,因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。《通知》自印发之日起施行,有效期3年。《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》(琼国土资籍字〔2018〕6号)同时废止。
《通知》明确不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续合法有效。严格落实属地管理主体责任,坚持“谁审批,谁负责”,克服“新官不理旧账”的惯性思维,将化解历史遗留问题的主体责任落实到市县人民政府和责任部门。不属购房人责任的,办理不动产登记与补办相关手续并行,办理不动产登记与补缴相关税费并行,办理不动产登记同时向责任单位追溯法律责任。同时,对影响建筑主体质量安全、消防安全和国土空间规划等涉及危害社会公共利益的项目,督促消除影响后才予办理。
关于用地手续不完善问题,《通知》提到,对于已经办理了房屋所有权登记的,经公告权属清晰无争议的,报经市县人民政府同意,按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。没有办理房屋所有权登记的,可按照项目建设时的相关政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。
对于项目建设时间较早无法补办用地手续的,报经市县人民政府同意,由自然资源和规划部门组织开展权籍调查,核实土地权属来源情况,经公告无异议的,根据项目建设时的政策规定确认土地权属。
建筑物超出批准宗地界址线,房屋已登记的,经公告权属清晰无争议的,报经市县人民政府同意,按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。房屋未登记的,如属政府原因,经所在地市县人民政府确认后,且超占土地为建设用地,可在保持土地面积不变情况下,通过调整用地界线处理,确因实际情况不能调整的,超出用地面积在6亩以内,且不超过开发项目总面积10%的,可报经市县人民政府批准,按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。如属开发企业原因的,须按有关规定没收违法所得且罚款到位后,按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。超出土地的使用年限与原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手续完善后办理不动产登记。
对于非住宅用地上建设住宅未办理土地用途变更手续问题,《通知》表示,在《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)(以下简称琼府〔2018〕3号)印发前项目已批准建设的,按照建设工程规划许可审批时点政策规定办理土地用途变更手续。
关于未通过建设工程规划核实的问题,对于项目实施后,因编制规划或规划变更,造成已建成房屋与现行规划不符的,可由自然资源和规划部门进行复核后,按现状出具认定或核实意见。对已取得规划许可,但未按规定办理改变土地用途、增加容积率等手续的,可由自然资源和规划部门进行复核后,按现状出具认定或核实意见。对于违反建设工程规划许可规定,存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目,可由自然资源和规划部门(其他具备相应职责的部门)按项目建设工程规划许可审批时的有关政策标准,对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题的处置意见,并报经市县人民政府同意后,按照“证办分离”的原则,在问题处置的同时办理不动产登记。
开发建设单位未足额缴交土地出让价款,改变土地用途未缴交所涉土地出让价款,增容后欠缴增容费,将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发建设单位欠缴税费的,报经市县人民政府同意,按“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税的,应向主管税务机关履行纳税义务后办理不动产登记手续。土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(或中国人民银行同期一年期贷款基准利率)折算的利息。相关税款按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行征缴。
海南省表示,在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中,对拒不配合完善相关手续,影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人,由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单,并予以公告。对于开发企业欠缴税费的,由市县人民政府组织相关职能部门采取有关限制措施予以追缴。追缴未果的,由职能部门按有关规定处理,或依法按程序申请人民法院对其强制执行,对涉嫌违法犯罪的,依法追究法律责任。
海南省要求各市县人民政府高度重视历史遗留问题化解,严格落实属地管理主体责任,坚持“尊重历史、实事求是、信守承诺、完善手续”的原则,既要敢于担当、勇于负责,又要防止违法违规行为借机搭车。要坚持“闭环监管”堵塞漏洞,“疏堵结合”严控新增,从源头上避免出现新的历史遗留问题。

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